obowiazki inwestora

Obowiązki inwestora przed rozpoczęciem prac budowlanych

Inwestor jest bez wątpienia najważniejszą osobą w całym procesie budowlanym. –to on decyduje o tym, jaki obiekt ma zostać zrealizowany oraz pokrywa wszystkie związane z tym koszty, co z kolei powoduje, że ma prawo wymagać od wykonawcy odpowiedniej realizacji prac. Inwestor posiada jednak nie tylko prawa ustawodawca nałożył na niego szereg obowiązków, których niedopełnienie często prowadzi do fiaska całego przedsięwzięcia budowlanego. Jakie więc obowiązki spoczywają na inwestorze przed rozpoczęciem prac budowlanych?

Załatwienie wszystkich formalności

Podstawowym obowiązkiem inwestora jest dopięcie wszelkich formalności związanych z budową, a więc zgłoszenie prac lub uzyskanie pozwolenia na budowę – bez tego realizacja inwestycji będzie nielegalna, co z kolei może mieć dotkliwe konsekwencje. Oczywiście inwestor nie musi osobiście występować przed właściwymi urzędami – może upoważnić do działania w swoim imieniu np. projektanta, któremu zlecił przygotowanie całej dokumentacji.

Jeżeli na wykonanie danych robót potrzebne jest pozwolenie na budowę, obowiązkiem inwestora jest także zawiadomienie inspektora nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia prac. Zawiadomienie to musi nastąpić co najmniej na 7 dni przed tym terminem.

Przygotowanie placu budowy

Na inwestorze spoczywają także określone obowiązki wobec wykonawcy – musi on przede wszystkim przygotować plac budowy oraz przekazać go firmie lub osobom odpowiedzialnym za wykonanie prac; ponadto inwestor jest zobowiązany do odbioru wykonanych prac oraz zapłaty wynagrodzenia. Trzeba też pamiętać, że obowiązki te nie powstają automatycznie w momencie stwierdzenia przez wykonawcę, że prace budowlane zostały wykonane; może się przecież okazać, że inwestycję zrealizowano w sposób nieprawidłowy, co z kolei rodzi określone roszczenia po stronie inwestora.

umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane – o czym warto pamiętać?

Inwestor rzadko kiedy samodzielnie realizuje zaplanowaną przez siebie inwestycje – standardowym rozwiązaniem jest powierzenie jej wykonania wyspecjalizowanej w pracach budowlanych firmie; to z kolei wymaga odpowiedniego ustalenia zasad współpracy pomiędzy nim a wybranym przez niego wykonawcą. W tym celu zawiera się umowę o roboty budowlane. O czym warto pamiętać przed jej podpisaniem?

Czym jest umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane stanowi jeden z rodzajów kontraktów uregulowanych w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z jego przepisami, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Podstawowe prawa i obowiązki stron umowy o roboty budowlane określa sam ustawodawca.

Umowa tylko na piśmie?

Warto pamiętać, że umowa o roboty budowlane może dotyczyć nie tylko wzniesienia nowej inwestycji, ale również jej remontu czy przebudowy – kontrakt ten w istocie odnosi się do wszystkich przykładów robót budowlanych. Zawsze warto sporządzić go na piśmie, co pozwala uniknąć nieporozumień czy problemów interpretacyjnych, a jednocześnie możliwie najdokładniej określić prawa i obowiązki inwestora oraz wykonawcy.

Precyzyjna redakcja umowy o roboty budowlane jest szczególnie istotna, kiedy na linii inwestor-wykonawca pojawiają się konflikty lub nieporozumienia, a tego właściwie nigdy nie można wykluczyć, zwłaszcza w tak niestabilnej sytuacji gospodarczej jak obecna. Tekst umowy o roboty budowlane jest także bardzo istotnym dowodem w razie ewentualnego procesu sądowego pomiędzy jej stronami. Przed podpisaniem takiego kontraktu warto też skonsultować się z doświadczonym prawnikiem, a nawet zlecić mu napisanie tekstu umowy.

budowa u sasiada

Czy można nie zgodzić się na budowę u sąsiada?

Każda inwestycja budowlana w poważny sposób oddziałuje na nieruchomości sąsiedzkie. Oddziaływanie to, co oczywiste, zwiększa się wraz z rozmiarami planowanej inwestycji, w związku z tym ustawodawca chroni interesy jej sąsiadów, tak aby mieli oni możliwość zgłoszenia swoich uwag. Ich rozpatrzenie jest obowiązkiem organu rozpoznającego wniosek o pozwolenie na budowę. Niekiedy może okazać się, że obiekcje sąsiadów uniemożliwią realizację inwestycji.

Kłopoty sąsiedzkie

Zgodnie z przepisami prawa, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, który ma być objęty wnioskowanym pozwoleniem na budowę, są stronami postępowania o pozwolenie na budowę. Oznacza to, że wszyscy sąsiedzi inwestycji (ich dokładny krąg określa obszar oddziaływania planowanego obiektu, a więc jest on ustalany indywidualnie dla każdej sprawy) mają prawo wziąć aktywny udział w postępowaniu administracyjnym w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę. W jego ramach mogą oni zgłaszać swoje uwagi do projektu, a nawet sprzeciwić się budowie.

W praktyce sąsiedzi inwestycji najczęściej zgłaszają uwagi dotyczące zbyt małej odległości obiektu od granicy działki czy ograniczenia dopływu światła słonecznego na jej teren. Niestety zdarzają się także przypadki, w których sąsiedzi próbują storpedować inwestycje, zgłaszając zupełnie nieuzasadnione zastrzeżenia.

Sprawa może skończyć się w sądzie

Sam fakt zgłoszenia uwag przez sąsiadów inwestycji nie oznacza jednak, że zostaną one automatycznie uwzględnione – każda z nich jest rozpatrywana przez organ, który może uznać ją za niezasadną i po prostu jej nie uwzględnić, wydając tym samym pozwolenie na budowę. Nie zamyka to bynajmniej sprawy – wszystkie strony, w tym również sąsiedzi, mogą odwołać się od decyzji. Problem może znaleźć swój finał nawet w sądzie, który ostatecznie rozstrzyga spór. W takich okolicznościach trzeba uzbroić się w cierpliwość i przygotować się na to, że uzyskanie pozwolenia na budowę potrwa dłużej.

pozwolenie na budowe

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną, od wydania której zależy legalność szeregu inwestycji budowlanych. Można przyjąć, choć należy pamiętać, że to spore uproszczenie, iż pozwolenie na budowę konieczne jest do przeprowadzenia każdej większej inwestycji. Wydanie tej decyzji przez właściwy organ możliwe jest jednak tylko wówczas, gdy zostanie spełniony szereg warunków. O czym należy pamiętać, przygotowując się do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę – podstawowe dokumenty

Odpowiedź na postawione wyżej pytanie zależy od wielu czynników, przede wszystkim od tego, co dokładnie chce wybudować inwestor. Im większa i bardziej skomplikowana inwestycja, z tym większymi trudnościami należy się liczyć, jednak w standardowych przypadkach do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

  • oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany;
  • zaświadczenie potwierdzające posiadanie przez projektanta odpowiednich kwalifikacji;
  • decyzję o warunkach zabudowy (jest ona potrzebna tylko wówczas, gdy działka budowlana nie jest objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Gdzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę?

Wniosek budowlany wraz z kompletem wymaganych w danych okolicznościach dokumentów musi zostać opłacony oraz złożony we właściwym urzędzie organu administracji budowlanej – jest nim starostwo powiatu lub prezydent miasta na prawach powiatu. Uzyskanie pozwolenia na budowę jest obowiązkiem inwestora, co jednak nie oznacza, iż formalności z tym związane musi on dopełnić osobiście. Nie ma przeszkód do załatwienia tych spraw za pośrednictwem pełnomocnika, którym może być chociażby projektant inwestycji.

Aktualnie wniosek o pozwolenie na budowę wraz z załącznikami może zostać złożony online, tego rodzaju sprawy można więc załatwić bez wychodzenia z domu. Bez względu na to, w jakiej formie wniosek został złożony, powinien on zostać rozpatrzony w ciągu 65 dni.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – do czego służy ten dokument?

Kupno działki jest pierwszym i niezwykle istotnym etapem na drodze do realizacji inwestycji budowlanej; oczywiście wybrana nieruchomość musi spełniać wszystkie warunki niezbędne do tego, aby dany zamiar rzeczywiście można było na niej zrealizować. Nie chodzi tu tylko o wymiary czy dostęp do drogi publicznej – w wielu przypadkach kluczową kwestią są postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Okazuje się jednak, że nie zawsze można zrealizować określone przedsięwzięcie.

Nie na każdej działce można budować

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, uchwalanym przez jednostki samorządu terytorialnego. Z punktu widzenia zdecydowanej większości inwestorów, kluczowe znaczenie mają plany uchwalane na poziomie gminy lub miasta na prawach powiatu, a więc na terytoriach największych miast. Każdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części: tekstowej i graficznej. Pierwsza z nich ma charakter opisowy, druga zaś stanowi naniesienie postanowień zawartych w części tekstowej na mapy terenu objętego miejscowym planem.

W dokumencie tym określa się, jakie dokładnie typu zabudowy mogą powstać na określonym terenie. Z tego względu inwestor, zamierzający wybudować dom jednorodzinny, nie powinien kupować działki na terenach przeznaczonych na inwestycje i odwrotnie – na terenach inwestycyjnych nie realizuje się zabudowy mieszkaniowej.

Miejscowe plany odejdą do lamusa?

Warto też pamiętać, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego często są niskiej jakości, czego przejawem są pojawiające się w nich błędy, niedokładności, a nawet sprzeczności; poza tym znaczna część powierzchni kraju nie jest nimi objęta. W przypadkach, gdy dla danej działki nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania, inwestycję realizuje się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Okoliczności te powodują, że ustawodawca coraz częściej zapowiada spore zmiany w przepisach regulujących kwestie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

budowlane.pro_

Dom do 70 m2 bez zezwolenia – poradnik dla inwestora

Prawo budowlane z pewnością nie należy do najłatwiejszych dziedzin prawa. Poziom rozbudowania jego przepisów, a także ich niejasna redakcja oraz częste zmiany powodują, że każdy, kto chce w praktyce stosować normy prawa budowlanego, musi wykazać się nie lada umiejętnościami, doświadczeniem i wiedzą; tymczasem co jakiś czas ustawodawca zapowiada uproszczenie tych regulacji, zwłaszcza w zakresie realizacji inwestycji mieszkaniowych. Przykładem tego jest dopuszczenie do budowy bez zezwolenia domów do 70 m2. O czym powinni pamiętać inwestorzy planujący taką budowę?

Kiedy można wybudować dom bez zezwolenia?

W obowiązującym stanie prawnym budowa domu mieszkalnego bez zezwolenia jest dopuszczalna wówczas, gdy jego powierzchnia nie przekracza 70 m2. Dom ten można wybudować na działkach o powierzchni do 500 m2, przy czym rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może wynosić więcej niż 6 m, a wysięg wsporników musi zostać ograniczony do maksymalnie 2 m. Taki dom może posiadać maksymalnie dwie kondygnacje.

Ograniczenia te służą przede wszystkim przeciwdziałaniu sytuacjom, w których domy w omawianym trybie byłyby budowane przez deweloperów. Nie zmienia to jednak faktu, że właściciel takiego domu może go sprzedać lub wynająć.

Brak zezwolenia nie zwalnia z innych obowiązków

To, że na budowę domu do 70 m2 nie jest wymagane zezwolenie, nie oznacza, że inwestor nie musi dopełniać żadnych formalności związanych z inwestycją. Konieczne jest zgłoszenie takiej budowy właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, którym jest miejscowe starostwo powiatowe. Do takiego zgłoszenia należy dołączyć m.in. składane pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie, że oraz projekt oraz jego budowa mają na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli dla danej działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu, zgłaszający musi także przedstawić decyzję o warunkach zabudowy.