finalizacja inwestycji

Formalności związane z zakończeniem budowy

przez W trakcie inwestycji

Zakończenie realizacji prac budowlanych nie oznacza, że inwestor może od razu przystąpić do użytkowania budynku – w tym celu musi zwykle dopełnić określone formalności, związane z koniecznością zgłoszenia finalizacji robót budowlanych lub z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. To, którą ze ścieżek należy wybrać, jest ściśle uzależnione od rodzaju wzniesionego budynku oraz jego przeznaczenia. Warto jednak pokrótce poznać każdą z nich.

Zgłoszenie zakończenia robót budowlanych

Klasycznym przykładem inwestycji, z którą wiąże się konieczność zgłoszenia zakończenia robót, jest budowa domu jednorodzinnego. W takich przypadkach zgłoszenie powinno nastąpić w ciągu 14 dni od dnia zakończenia robót, nie wcześniej jednak niż na 21 dni przed planowaną datą rozpoczęcia jego użytkowania. Trzeba przy tym pamiętać, że zakończenie prac budowlanych potwierdza ostatni wpis w dzienniku budowy.

Zgłoszenie zakończenia robót budowlanych przekazuje się do nadzoru budowlanego funkcjonującego w ramach właściwego starostwa powiatowego. Do samego zgłoszenia należy dołączyć szereg dokumentów, w tym m.in.:

  • dziennik budowy;
  • oświadczenie kierownika budowy potwierdzające prawidłowość realizacji prac;
  • mapę geodezyjną zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej;
  • potwierdzenie wykonania odpowiednich przyłączy i oświadczenie inwestora o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych.

Pozwolenie na użytkowanie

Bardziej rozbudowane formalności towarzyszą uzyskiwaniu pozwolenia na użytkowanie. Jest ono niezbędne w szeregu przewidzianych przez prawo przypadków, a do najczęściej spotykanych należą takie jak wykonanie prac niezgodnie z projektem czy bez wymaganego pozwolenia, a także przystąpienie do użytkowania domu przez zakończeniem robót. O złożeniu wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie zawiadamia się Państwową Straż Pożarną, Państwową Inspekcję Pracy oraz Państwową Inspekcję Sanitarną; stosowną kontrolę przeprowadza także nadzór budowlany.

pozwolenie na remont

Kiedy trzeba uzyskać pozwolenie na remont?

przez Istniejące inwestycje

Każdy budynek prędzej czy później wymaga remontu. Wiele osób zapomina jednak, że jego przeprowadzenie może wiązać się z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę lub z obowiązkiem zgłoszenia tych prac właściwemu organowi. Okazuje się, że tego rodzaju formalności trzeba dopełnić nawet przy stosunkowo drobnych pracach, a zaniedbanie tego obowiązku wiąże się z poważnymi sankcjami, także finansowymi.

Formalności związane z remontem

Na wstępie warto wskazać, że bez pozwolenia czy zgłoszenia możliwe jest przeprowadzenie jedynie naprawdę niewielkiego remontu, np. malowania ścian czy modernizacji kuchni lub łazienki. Jednocześnie, w przypadku remontu obiektu wpisanego do rejestru zabytków zawsze konieczne jest uzyskanie zezwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków – nawet wówczas, gdy chodzi o niewielki zakres prac.

Zgłoszenia właściwemu organowi albo uzyskania pozwolenia na budowę wymagają m.in. takie prace jak:

  • zamurowanie okna lub drzwi;
  • zmiana pokrycia dachowego;
  • ocieplenie domu;
  • malowanie elewacji;
  • urządzenie łazienki w nowym miejscu;
  • wyburzenie ściany działowej;
  • wymiana grzejników;
  • budowa tarasu;
  • naprawa izolacji piwnicy;
  • adaptacja piwnicy na cele mieszkalne;
  • podwyższenie ostatniej kondygnacji;
  • osuszanie budynku połączone z pracami budowlanymi.

Organ może nakazać dopełnienie formalności

Uprawnieniem organów budowlanych jest także nakazanie inwestorowi uzyskania pozwolenia na budowę wówczas, gdy planowane przez niego prace są niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub mogą spowodować:

  • zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
  • pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
  • pogorszenie warunków sanitarnych;
  • wprowadzenie, utrwalenie lub zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

W każdym przypadku nieuzyskanie pozwolenia na budowę lub niezgłoszenie remontu (o ile formalności te są wymagane) wiąże się z poważnymi konsekwencjami, zwłaszcza finansowymi.

budowa

Jak zmienić pozwolenie na budowę?

przez W trakcie inwestycji

Przygotowanie do inwestycji to długi i skomplikowany proces związany nie tylko z kompletowaniem niezbędnej dokumentacji, ale również z opracowywaniem koncepcji inwestycji – inwestor musi dokładnie wiedzieć, co chce wybudować, jednocześnie pierwotne plany niekiedy ulegają zmianie. W przypadku, gdy do tego dojdzie, już po uzyskaniu pozwolenia na budowę konieczna będzie jego zmiana. Jak załatwić związane z tym formalności?

Tylko istotne odstąpienie wymaga zmiany pozwolenia

Trzeba pamiętać, że nie każda realizacja prac nieobjętych pozwoleniem na budowę lub przeprowadzona niezgodnie z zatwierdzonym projektem wymaga uzyskania zmiany decyzji o pozwoleniu; obowiązek ten pojawia się dopiero wówczas, gdy zmiana ma charakter istotnego odstąpienia. Mamy z nim do czynienia m.in. wtedy, gdy chodzi o:

  • zmiany charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego;
  • projektu zagospodarowania działki lub terenu;
  • zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Ocena, czy planowana zmiana ma charakter istotny, należy do zadań projektanta. Jeżeli dojdzie on do wniosku, że zmiany są nieistotne, zamieszcza w dokumentacji jedynie stosowne informacje.

Stosowna procedura

W przypadkach, w których okaże się, że zmiana ma jednak charakter istotny, konieczne jest uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę – wydaje ją ten sam organ, który wydał pierwotne pozwolenie na budowę. Należy przy tym pamiętać, że do wniosku o zmianę pozwolenia należy dołączyć szereg wymaganych przepisami dokumentów. Ich lista jest tym dłuższa, im bardziej skomplikowana jest sama inwestycja oraz zakres planowanych w niej zmian. W praktyce może okazać się, że koniecznym będzie uzyskanie nowego pozwolenia na budowę.

Jeżeli (wbrew obowiązkowi) inwestor nie uzyska zmiany pozwolenia na budowę i samowolnie odstąpi od zatwierdzonego projektu, będzie musiał przeprowadzić postępowanie naprawcze, w ramach którego trzeba uzyskać zatwierdzenie projektu zamiennego.

obowiazki inwestora

Obowiązki inwestora przed rozpoczęciem prac budowlanych

przez Przed inwestycją

Inwestor jest bez wątpienia najważniejszą osobą w całym procesie budowlanym. –to on decyduje o tym, jaki obiekt ma zostać zrealizowany oraz pokrywa wszystkie związane z tym koszty, co z kolei powoduje, że ma prawo wymagać od wykonawcy odpowiedniej realizacji prac. Inwestor posiada jednak nie tylko prawa – ustawodawca nałożył na niego szereg obowiązków, których niedopełnienie często prowadzi do fiaska całego przedsięwzięcia budowlanego. Jakie więc obowiązki spoczywają na inwestorze przed rozpoczęciem prac budowlanych?

Załatwienie wszystkich formalności

Podstawowym obowiązkiem inwestora jest dopięcie wszelkich formalności związanych z budową, a więc zgłoszenie prac lub uzyskanie pozwolenia na budowę – bez tego realizacja inwestycji będzie nielegalna, co z kolei może mieć dotkliwe konsekwencje. Oczywiście inwestor nie musi osobiście występować przed właściwymi urzędami – może upoważnić do działania w swoim imieniu np. projektanta, któremu zlecił przygotowanie całej dokumentacji.

Jeżeli na wykonanie danych robót potrzebne jest pozwolenie na budowę, obowiązkiem inwestora jest także zawiadomienie inspektora nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia prac. Zawiadomienie to musi nastąpić co najmniej na 7 dni przed tym terminem.

Przygotowanie placu budowy

Na inwestorze spoczywają także określone obowiązki wobec wykonawcy – musi on przede wszystkim przygotować plac budowy oraz przekazać go firmie lub osobom odpowiedzialnym za wykonanie prac; ponadto inwestor jest zobowiązany do odbioru wykonanych prac oraz zapłaty wynagrodzenia. Trzeba też pamiętać, że obowiązki te nie powstają automatycznie w momencie stwierdzenia przez wykonawcę, że prace budowlane zostały wykonane; może się przecież okazać, że inwestycję zrealizowano w sposób nieprawidłowy, co z kolei rodzi określone roszczenia po stronie inwestora.

umowa o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane – o czym warto pamiętać?

przez Przed inwestycją

Inwestor rzadko kiedy samodzielnie realizuje zaplanowaną przez siebie inwestycje – standardowym rozwiązaniem jest powierzenie jej wykonania wyspecjalizowanej w pracach budowlanych firmie; to z kolei wymaga odpowiedniego ustalenia zasad współpracy pomiędzy nim a wybranym przez niego wykonawcą. W tym celu zawiera się umowę o roboty budowlane. O czym warto pamiętać przed jej podpisaniem?

Czym jest umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane stanowi jeden z rodzajów kontraktów uregulowanych w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z jego przepisami, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Podstawowe prawa i obowiązki stron umowy o roboty budowlane określa sam ustawodawca.

Umowa tylko na piśmie?

Warto pamiętać, że umowa o roboty budowlane może dotyczyć nie tylko wzniesienia nowej inwestycji, ale również jej remontu czy przebudowy – kontrakt ten w istocie odnosi się do wszystkich przykładów robót budowlanych. Zawsze warto sporządzić go na piśmie, co pozwala uniknąć nieporozumień czy problemów interpretacyjnych, a jednocześnie możliwie najdokładniej określić prawa i obowiązki inwestora oraz wykonawcy.

Precyzyjna redakcja umowy o roboty budowlane jest szczególnie istotna, kiedy na linii inwestor-wykonawca pojawiają się konflikty lub nieporozumienia, a tego właściwie nigdy nie można wykluczyć, zwłaszcza w tak niestabilnej sytuacji gospodarczej jak obecna. Tekst umowy o roboty budowlane jest także bardzo istotnym dowodem w razie ewentualnego procesu sądowego pomiędzy jej stronami. Przed podpisaniem takiego kontraktu warto też skonsultować się z doświadczonym prawnikiem, a nawet zlecić mu napisanie tekstu umowy.

kierownik budowy

Obowiązki kierownika budowy

przez W czasie inwestycji

Każda budowa toczy się pod okiem specjalistów – ich praca rozpoczyna się już na wstępnym, koncepcyjnym etapie prac. Projekt budowlany może zostać sporządzony jedynie przez osobę posiadającą stosowne wykształcenie oraz uprawnienia. Nie inaczej jest na etapie realizacji samych prac budowlanych – zawsze powinny się one toczyć pod nadzorem kierownika budowy. Kim on jest i jakie są jego obowiązki?

Kim jest kierownik budowy?

Kierownik budowy to osoba, która ukończyła stosowne studia z zakresu budownictwa, a więc posiada co najmniej tytuł inżyniera oraz uprawnienia wymagane przepisami prawa. Do ich uzyskania konieczne jest przede wszystkim odpowiednie doświadczenie zawodowe i zdanie stosownych egzaminów. Kierownik budowy wybierany jest przez inwestora, jednak obowiązek jego ustanowienia dotyczy zdecydowanej większości przypadków realizacji robót budowalnych.

Do podstawowych zadań kierownika budowy należy protokolarne przejęcie terenu inwestycji od inwestora, a także jego zabezpieczenie (zgodnie z zasadami BHP) przez cały okres realizacji inwestycji. Na kierowniku budowy spoczywa także odpowiedzialność za prawidłowe wykonanie prac, zgodnie z zatwierdzonym projektem oraz zasadami wiedzy technicznej. Jego zadania są zatem znacznie szersze niż samo uzupełnianie dziennika budowy.

Ważne zadania i duża odpowiedzialność – także karna

Trudno zakwestionować fakt, iż na kierowniku budowy spoczywa bardzo duża odpowiedzialność – to on poniesie konsekwencje za jakiekolwiek usterki, niedociągnięcia czy nieprawidłową realizację inwestycji, również wtedy, gdy błędy w tym zakresie nie pojawią się z jego inicjatywy lub nawet bez jego wiedzy. Obejmując funkcję kierownika budowy trzeba zatem podejść do swoich zadań bardzo odpowiedzialnie, w przeciwnym razie trzeba liczyć się z odpowiedzialnością dyscyplinarną oraz prawną, w tym odszkodowawczą, a w ostateczności i karną – jej zakres zależy od skali naruszeń oraz ich skutków.

uchylenie

Jakie są skutki uchylenia pozwolenia na budowę po rozpoczęciu prac?

przez W czasie inwestycji

Niestety nawet wówczas, gdy inwestor dopełni wszystkich formalności związanych z planowaną przez siebie budową, w tym uzyska pozwolenie na budowę, nie może mieć jeszcze całkowitej pewności, że zakończy to administracyjne aspekty budowy. Może się bowiem okazać, że pozwolenie na budowę zostanie uchylone, a to możliwe jest już po rozpoczęciu prac lub nawet po zakończeniu samej budowy. Jakie są skutki takiej sytuacji?

Budowę trzeba wstrzymać

Prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę, podobnie jak każda inna decyzja administracyjna, może zostać uchylona jedynie w ściśle określonych sytuacjach. Należy do nich wydanie decyzji z rażącym naruszeniem prawa lub gdyby wskutek jej realizacji mogło powstać zagrożenie dla zdrowia i życia innych osób. Warto pamiętać, że pozwolenie na budowę wygasa także wówczas, gdy inwestycja nie zostanie rozpoczęta w ciągu 3 lat od jego wydania lub prace zostaną przerwane na okres dłuższy niż 3 lata.

Bez względu na to, z jakich powodów doszło do uchylenia pozwolenia na budowę, w takich sytuacjach należy wstrzymać wszelkie prace budowlane. Ich kontynuowanie stanie się możliwe dopiero wtedy, gdy inwestor otrzyma nowe pozwolenie – bez tego realizacja inwestycji będzie po prostu nielegalna.

Maksymalny czas na stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę

Oczywiste jest, że uchylenie pozwolenia na budowę w bardzo poważny sposób wpływa na prawa inwestora, ustawodawca słusznie więc ogranicza czas, w którym może dojść do takiej sytuacji. W obowiązującym stanie prawnym stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę jest możliwe w ciągu pięciu lat od dnia doręczenia decyzji administracyjnej, na mocy której wydano pozwolenie na budowę. Nie ma więc tutaj znaczenia moment wydania pozwolenia na budowę czy jego uprawomocnienia się. Warto zatem zachować dowód doręczenia decyzji – pozwoli to inwestorowi na skuteczną ochronę jego praw, gdyby próbowano stwierdzić nieważność pozwolenia po upływie pięcioletniego okresu.

blad projektanta

Odpowiedzialność projektanta za błędy w projekcie

przez W czasie inwestycji

Budowa nigdy nie może zostać przeprowadzona w sposób dowolny – kluczowe jest zaplanowanie samej inwestycji, a w przewidzianych przez prawo wypadkach także uzyskanie zatwierdzenia dokumentacji budowlanej, np. w formie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jednym z kluczowych dokumentów podczas inwestycji jest projekt budowlany – sporządzający go ponosi daleko idącą odpowiedzialność, zwłaszcza za popełnione błędy. Co więc grozi projektantowi, który niewłaściwie wywiązał się ze swoich obowiązków?

Fachowca zawsze ocenia się surowiej

Projekt budowlany może zostać opracowany jedynie przez osobę posiadającą odpowiednie wykształcenie oraz uprawnienia. Projektant jest fachowcem, a jego działalność regulują zarówno przepisy powszechnie obowiązującego prawa, jak i regulacje branżowe. Tym samym, błędne sporządzenie projektu budowlanego może oznaczać konieczność wypłaty odszkodowania, utratę uprawnień zawodowych, a nawet odpowiedzialność karną.

Wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku, w tym przede wszystkim od konsekwencji błędów popełnionych przez projektanta. Inaczej należy oceniać sytuacje, w których w wyniku błędów w projekcie doszło do katastrofy budowlanej, zwłaszcza, gdy doprowadziło to do czyjejkolwiek śmierci, a inaczej, kiedy błędy są mało istotne i można je szybko poprawić.

Błędny projekt trzeba poprawić

Podstawowym obowiązkiem projektanta, który popełnił błąd, jest jego naprawa. Inwestor, który zlecił mu wykonanie projektu, ma prawo żądać, aby został on dostarczony bez usterek. Jeżeli się takowe pojawią, inwestor powinien jak najszybciej zwrócić się do projektanta o ich usunięcie; do tego czasu ma on także możliwość wstrzymania się z wypłatą całości wynagrodzenia umówionego z projektantem. W grę wchodzi także dochodzenie przez inwestora swoich praw na drodze postępowania sądowego.

panele fotowoltaiczne

Instalacja fotowoltaiki – o czym należy pamiętać?

przez W czasie inwestycji

Fotowoltaika stała się w Polsce najpopularniejszym źródłem „zielonej” energii, po które z chęcią sięgają konsumenci oraz przedsiębiorcy, choć rezygnacja przez ustawodawcę z systemu opustów wśród niektórych przedstawicieli rynku spowodowała spore obawy związane z jego dalszym rozwojem. Popularność paneli fotowoltaicznych jednak nie spada, a inwestycja w nie nadal jest bardzo opłacalna. Aby móc efektywnie korzystać z fotowoltaiki, trzeba pamiętać o kilku kwestiach.

Grunt to odpowiednie ułożenie paneli

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że panele fotowoltaiczne muszą zostać odpowiednio ułożone – tak, aby zapewnić ich jak najlepsze nasłonecznienie. W tym celu przeważnie stosuje się rozwiązanie polegające na ich montażu na dachu budynku. Aby zapewnić wysoką efektywność pracy paneli, trzeba także pamiętać o ich odpowiednim nachyleniu – optymalny jest przedział między 30 a 40 stopni.

Istotną kwestią jest także wybór odpowiedniej firmy zajmującej się instalacją fotowoltaiki. Niestety na rynku pojawiło się sporo nieuczciwych przedsiębiorców, nieposiadających odpowiedniej wiedzy i doświadczenia niezbędnego do prowadzenia tego rodzaju montażu. Przed podpisaniem umowy warto więc dokładnie sprawdzić naszego przyszłego kontrahenta.

Formalności związane z realizacją instalacji

Osobną kwestią jest uregulowanie wszystkich formalnych wymagań związanych z instalacją paneli fotowoltaicznych. W grę wchodzi tu najczęściej podpisanie umowy z operatorem sieci oraz załatwienie kwestii wynikających z prawa budowlanego, w postaci uzyskania pozwolenia na budowę. Trzeba przy tym podkreślić, że jest ono wymagane tylko w przypadku montażu paneli o mocy większej niż 50 kW; w instalacjach przydomowych właściwie nie stosuje się takich rozwiązań. W przypadku fotowoltaiki o mniejszej mocy, uzyskanie pozwolenia na budowę konieczne jest tylko wówczas, gdy wysokość paneli przekracza 3 m lub gdy mają zostać one posadowione na gruncie wpisanym do rejestru zabytków.

budowa u sasiada

Czy można nie zgodzić się na budowę u sąsiada?

przez Przed inwestycją

Każda inwestycja budowlana w poważny sposób oddziałuje na nieruchomości sąsiedzkie. Oddziaływanie to, co oczywiste, zwiększa się wraz z rozmiarami planowanej inwestycji, w związku z tym ustawodawca chroni interesy jej sąsiadów, tak aby mieli oni możliwość zgłoszenia swoich uwag. Ich rozpatrzenie jest obowiązkiem organu rozpoznającego wniosek o pozwolenie na budowę. Niekiedy może okazać się, że obiekcje sąsiadów uniemożliwią realizację inwestycji.

Kłopoty sąsiedzkie

Zgodnie z przepisami prawa, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, który ma być objęty wnioskowanym pozwoleniem na budowę, są stronami postępowania o pozwolenie na budowę. Oznacza to, że wszyscy sąsiedzi inwestycji (ich dokładny krąg określa obszar oddziaływania planowanego obiektu, a więc jest on ustalany indywidualnie dla każdej sprawy) mają prawo wziąć aktywny udział w postępowaniu administracyjnym w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę. W jego ramach mogą oni zgłaszać swoje uwagi do projektu, a nawet sprzeciwić się budowie.

W praktyce sąsiedzi inwestycji najczęściej zgłaszają uwagi dotyczące zbyt małej odległości obiektu od granicy działki czy ograniczenia dopływu światła słonecznego na jej teren. Niestety zdarzają się także przypadki, w których sąsiedzi próbują storpedować inwestycje, zgłaszając zupełnie nieuzasadnione zastrzeżenia.

Sprawa może skończyć się w sądzie

Sam fakt zgłoszenia uwag przez sąsiadów inwestycji nie oznacza jednak, że zostaną one automatycznie uwzględnione – każda z nich jest rozpatrywana przez organ, który może uznać ją za niezasadną i po prostu jej nie uwzględnić, wydając tym samym pozwolenie na budowę. Nie zamyka to bynajmniej sprawy – wszystkie strony, w tym również sąsiedzi, mogą odwołać się od decyzji. Problem może znaleźć swój finał nawet w sądzie, który ostatecznie rozstrzyga spór. W takich okolicznościach trzeba uzbroić się w cierpliwość i przygotować się na to, że uzyskanie pozwolenia na budowę potrwa dłużej.